Beim Verkauf von Liegenschaften kann vereinbart werden, dass der Verkäufer das Objekt später zurückkaufen kann (Wiederkaufsrecht). Die vertragliche Gestaltung eines Wiederkaufsrechtes wirft in der Praxis erhebliche rechtliche Fragen auf, insbesondere dann, wenn das Wiederkaufsrecht nicht nur dem Verkäufer, sondern auch dritten Personen eingeräumt werden soll. Der Oberste Gerichtshof hat sich in der Entscheidung OGH 8 Ob 101/25y mit den Grenzen eines vertraglich eingeräumten Wiederkaufsrechts befasst und dabei zentrale Klarstellungen vorgenommen.
Ausgangssituation
Im Anlassfall verkaufte eine Frau eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus. Gleichzeitig wurde in einer gesonderten Urkunde vereinbart, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann ein befristetes Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB zukommen soll. Relevant ist: Der Ehemann war weder Mitverkäufer noch sonst am Kaufvertrag beteiligt und hatte zuvor auch keine Rechte an der Liegenschaft. Kurz nach dem Verkauf verstarb die Verkäuferin unerwartet. Ihr Ehemann wurde ihr Alleinerbe und erklärte in weiterer Folge, das Wiederkaufsrecht auszuüben. Er begehrte gerichtlich zunächst die Unterfertigung eines Wiederkaufvertrages und hilfsweise die Einverleibung seines Eigentumsrechts.
Rechtliche Einordnung durch den OGH
Zunächst stellte der OGH die rechtliche Natur des Wiederkaufsrechts nach § 1068 ABGB klar: Es handelt sich um einseitiges Gestaltungsrecht, das durch eine einseitige, unwiderrufliche Erklärung ausgeübt wird. Mit dieser Erklärung, kommt der bereits im Ausgangsgeschäft angelegte zweite Kaufvertrag mit umgekehrten Rollen zustande. Entscheidend war im konkreten Fall jedoch § 1070 ABGB. Diese Bestimmung ist zwingend und ordnet an, dass das Wiederkaufsrecht dem Verkäufer nur für dessen Lebenszeit zusteht. Es ist daher weder übertragbar noch vererblich.
Dritte als Wiederkaufsberechtigte?
Der OGH verwies darauf, dass die Rechtsprechung in bestimmten Konstellationen anerkennt, dass ein Wiederkaufsrecht nicht dem Verkäufer selbst, sondern einem von Anfang an konkret bestimmten Dritten eingeräumt werden kann. Auch in diesem Fall gilt aber: Das Recht bleibt höchstpersönlich, also ebenfalls nicht übertragbar und nicht vererblich. Im vorliegenden Fall half das dem Kläger jedoch nicht weiter. Der Senat kam zum Ergebnis, dass die konkret getroffene Vereinbarung, unabhängig davon, wie man sie im Detail auslegt, mit § 1070 ABGB unvereinbar ist.
Warum der Kläger aus der Wiederkaufsvereinbarung kein Recht ableiten konnte
Der OGH setzte sich mit mehreren denkbaren Auslegungsvarianten auseinander und verwarf sie jeweils:
- Wiederkaufsrecht des Ehemanns erst nach dem Tod der Verkäuferin?
Eine Auslegung, wonach das Recht dem Ehemann erst mit dem Ableben der Verkäuferin zukommen sollte, scheitert bereits daran, dass § 1070 ABGB die Vererbbarkeit des Rechts ausschließt. Ein solches Modell würde die zwingende gesetzliche Regelung umgehen.
- Gemeinsames Wiederkaufsrecht von Verkäuferin und Ehemann?
Wäre das Gestaltungsrecht nur gemeinsam auszuüben gewesen, hätte es nach dem Tod der Verkäuferin nicht mehr wirksam ausgeübt werden können. Das Recht war in Bezug auf ihre Person erloschen und konnte nicht auf den Kläger übergehen. Damit wäre auch ein gemeinsames Ausübungsrecht beendet gewesen.
- Zwei getrennte, voneinander unabhängige Wiederkaufsrechte?
Auch diese Deutung hielt der OGH nicht für tragfähig. Der Senat betonte insbesondere die Unklarheit des Verhältnisses der beiden Rechte zueinander. Es blieb offen, wie bei widersprüchlichen Erklärungen vorzugehen wäre und welche Erklärung Vorrang hätte. Eine solche Konstruktion wurde im Ergebnis als unzulässig beurteilt.
Kernaussage der OGH-Entscheidung
Der OGH gelangte zu dem Ergebnis, dass die Einräumung eines Wiederkaufsrechts an den Verkäufer und zusätzlich an eine am Verkauf nicht beteiligte dritte Person, jeweils in Bezug auf dieselbe Liegenschaft, mit der gegenständlichen vertraglichen Ausgestaltung gegen § 1070 ABGB verstößt und daher unwirksam ist. Damit wurde deutlich, dass der Gestaltungsspielraum bei Wiederkaufsrechten zwar besteht, aber durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben klar begrenzt ist.
Praktische Bedeutung für die Vertragsgestaltung
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine präzise Formulierung von Wiederkaufsrechten ist. Gerade bei Liegenschaftsgeschäften, in denen familiäre oder wirtschaftliche Interessen abgesichert werden soll, können unbedachte oder unklare Regelungen später zu erheblichen Streitigkeiten führen.
Wer ein Wiederkaufsrecht vereinbaren möchte, sollte daher besonders darauf achten, wer tatsächlich berechtigt sein soll, wie das Recht ausgeübt werden kann, wie sich das Verhältnis von mehreren Wiederkaufsberechtigen untereinander gestaltet und ob die gewählte Konstruktion daher mit den zwingenden Vorgaben des ABGB vereinbar ist. Eine scheinbar einfache Lösung kann sich sonst im Streitfall als nicht durchsetzbar erweisen. Gerade bei Liegenschaftskaufverträgen empfiehlt sich daher eine sorgfältige rechtliche Prüfung bereits vor bzw. im Zuge der Vertragsgestaltung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Autoren: RA Dr. Franz A. Höfer, LL.M. / Jakob Poms
