Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine Klausel im Kaufvertrag von besonderer Bedeutung, die oft übersehen oder missverstanden wird: die Aufteilung des Kaufpreises. Wird ein Teil des Preises explizit dem Anteil an der Instandhaltungsrücklage zugeordnet, hat dies erhebliche positive Folgen für die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) des Verkäufers.
Zunächst ist es entscheidend, die rechtliche Natur der Instandhaltungsrücklage zu verstehen. Gemäß § 31 WEG 2002 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen zu bilden. Dieses angesparte Kapital ist jedoch kein Miteigentum der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern stellt ein zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft dar, die eine eigene juristische Person ist.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann seinen „Anteil“ an der Rücklage daher nicht zurückfordern, auch nicht bei einem Verkauf seiner Wohnung. Das Geld verbleibt im Eigentum der Gemeinschaft.
Die steuerrechtliche Konsequenz: Reduzierung der Bemessungsgrundlage
Obwohl zivilrechtlich kein Anteil an der Rücklage übertragen wird, hat die vertragliche Zuweisung eines Kaufpreisanteils darauf eine direkte steuerliche Auswirkung. Die Immobilienertragsteuer bemisst sich aus dem Veräußerungsgewinn, also der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Genau hier liegt der entscheidende Punkt: Der im Kaufvertrag gesondert ausgewiesene Betrag für die Instandhaltungsrücklage wird nicht als Teil des steuerpflichtigen Veräußerungserlöses gewertet. Die Finanzverwaltung betrachtet diesen Betrag als eine nicht steuerbare Rückzahlung der vom Verkäufer in der Vergangenheit geleisteten Beiträge in das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Da der Verkäufer diese Beiträge zivilrechtlich nicht von der Eigentümergemeinschaft zurückfordern kann, stellt der dafür erhaltene Betrag keinen Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie dar, sondern eine Kompensation für die eingebrachten und nun wirtschaftlich weitergegebenen Werte.
Beispiel
Gesamtkaufpreis: 400.000 €
Davon ausgewiesen für die Instandhaltungsrücklage: 10.000 €
Steuerlich relevanter Veräußerungserlös: 390.000 €
Durch diese Aufteilung wird die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt des Verkäufers direkt um 10.000 € reduziert, was zu einer spürbaren Steuerersparnis von 3.000 € führt.
Praktische Bedeutung für den Kaufvertrag
Für den Verkäufer ist es daher von großem Interesse, eine solche Aufteilung im Kaufvertrag explizit zu verankern. Der ausgewiesene Betrag sollte dabei der tatsächlichen Höhe des auf die Wohnung entfallenden Anteils an der Rücklage entsprechen, um gegenüber der Finanzbehörde plausibel zu sein. Eine entsprechende Bestätigung der Hausverwaltung ist empfehlenswert. Für den Käufer ändert sich am zu zahlenden Gesamtkaufpreis nichts. Er muss jedoch beachten, dass der für die Rücklage gezahlte Betrag nicht zu den Anschaffungskosten seiner Immobilie zählt. Bei einem späteren Weiterverkauf kann er diesen Betrag also nicht zur Minderung seiner eigenen ImmoESt heranziehen.
Zusammenfassung
Die korrekte vertragliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage ist ein Paradebeispiel dafür, wie zivilrechtliche Strukturen und steuerrechtliche Bewertungen auseinanderfallen können. Eine klare Klausel im Kaufvertrag, die einen realistischen Anteil des Kaufpreises der Rücklage zuordnet, ist ein legitimes und wichtiges Instrument zur Reduzierung der Immobilienertragsteuer für den Verkäufer. Sie schafft Transparenz über die wirtschaftlichen Werte, die neben der reinen Substanz der Wohnung übertragen werden.
Autor: RA Dr. Franz A. Höfer, LL.M.
